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Logística e Malls em Alta
O 4º trimestre de 2025 registrou R$ 13,9 bilhões em transações comerciais, o maior volume da história. A Allos se destaca entre os shoppings, com portfólio reciclado e impulso da isenção do IR para a classe média. A Shopee expandiu sua logística para 1,2 milhão de m², e a Realty Income intensificou sua atuação global. Enquanto isso, os family offices assumem protagonismo como investidores estratégicos focados em renda e preservação patrimonial.
A Era da Troca de Cotas
Com juros elevados e menor liquidez, o mercado imobiliário passa por uma fase de adaptação estratégica. O recorde de R$ 79,18 bilhões em emissões de FIIs em 2025 foi impulsionado majoritariamente por trocas de cotas, modelo de “engenharia financeira” usado por gestoras como TRX e Patria. O movimento reforça a consolidação do setor, como na recente migração dos fundos da RBR para a gestão do Patria, enquanto shoppings reduzem novos projetos e focam em ativos existentes. Ao mesmo tempo, surgem soluções inovadoras de infraestrutura, como o modelo “rail plus property”, que usa o desenvolvimento imobiliário para financiar expansão urbana.
Logística, IA e Descontos
Em meio aos juros altos, os fundos logísticos mantêm solidez, mas novas estruturas surgem para destravar valor em um ambiente de crédito restrito. Permutas, cotas subordinadas e operações de “special situations” ganham espaço, como a da Kaya Asset em estoques residenciais. Nos EUA, vendedores recorrem a descontos agressivos para liberar inventário, enquanto a Brookfield investe US$ 1,2 bilhão em data centers, mirando o futuro da infraestrutura digital.
Do “Novo Petróleo” à Faria Lima
A corrida por data centers, impulsionada pela Inteligência Artificial, transforma o setor em um novo motor do mercado, com crescimento global de 14% ao ano até 2030. No Brasil, a alta do IFIX segue firme e fundos como BTHF11 brilham. Já no mercado corporativo, empresas como Uber, Nubank e Netflix deixam a Faria Lima rumo a regiões como Itaim Bibi e Pinheiros, reduzindo a vacância dos prédios AAA para 11,5% e reforçando a busca por qualidade.
IFIX Recorde e a Virada da Selic
O ano começou aquecido para os FIIs, com o IFIX renovando recordes e o mercado antecipando o corte da Selic já em março. Gigantes como MXRF11 e KNCR11 puxaram os dividendos de janeiro, enquanto SNEL11 captou R$ 620 milhões em energia limpa. A expectativa de queda nos juros favorece tanto os fundos de papel quanto os de tijolo, ainda negociados com desconto e vacância em queda. É um momento decisivo para reposicionar carteiras com estratégia.
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