Basta caminhar pelo centro de São Paulo para encontrar edificações com ótima localização, mas subutilizadas ou abandonadas. Muitas têm estrutura sólida e um endereço que dificilmente se repete. O que falta é atualização.
É aí que entra o retrofit de edifícios: a requalificação de uma construção existente para devolvê-la ao uso, com sistemas modernizados e, em muitos casos, uma finalidade diferente da original.
O que é retrofit de edifícios
O retrofit de edifícios é a reforma que atualiza uma edificação sem demoli-la. A estrutura é preservada, e o que muda são os sistemas, os acabamentos, a envoltória e, quando é o caso, o próprio uso do imóvel.
Na prática, os projetos costumam envolver quatro frentes. A modernização de sistemas prediais, como elétrica, hidráulica, climatização, elevadores e combate a incêndio, que são o que mais envelhece em uma construção. A atualização da fachada e da envoltória, com impacto direto no consumo de energia. A adequação às normas atuais, incluindo acessibilidade e segurança. E a mudança de uso, quando um edifício de escritórios passa a abrigar moradia ou uso misto.
Quando o retrofit de edifícios compensa
Nem toda edificação antiga é candidata. A decisão depende de alguns fatores.
A localização precisa valer o investimento. Endereços consolidados, com infraestrutura urbana e transporte, sustentam o custo da obra. Em regiões sem demanda, o retrofit dificilmente se paga.
A estrutura precisa estar íntegra. Laudo estrutural é o primeiro passo. Se a fundação e a estrutura estão comprometidas, a conta muda completamente.
O novo uso precisa ter mercado. Converter escritórios em moradia faz sentido onde há demanda habitacional. Em outro contexto, pode ser melhor requalificar mantendo o uso corporativo.
Quando esses três pontos se alinham, o retrofit de edifícios costuma ser mais rápido e menos custoso que uma obra nova, além de evitar o volume de resíduos gerado por uma demolição.
Os incentivos em São Paulo
O município criou em 2021 o Programa Requalifica Centro, pela Lei 17.577, que concede incentivos fiscais ao retrofit de edifícios antigos na região central.
O programa alcança imóveis construídos até 23 de setembro de 1992, ou licenciados pela legislação vigente até essa data, localizados em um perímetro de cerca de 6,4 km² no centro. Entre os benefícios estão a remissão de créditos de IPTU, isenção do imposto nos três primeiros anos após a conclusão da obra, alíquotas progressivas nos cinco anos seguintes, redução do ISS para 2% nos serviços da requalificação, isenção de ITBI e de taxas municipais por cinco anos.
Há ainda benefícios urbanísticos, como a dispensa do pagamento de outorga onerosa em caso de mudança de uso da edificação.
O que era burocracia acabou endereçado por decretos posteriores, que criaram procedimentos mais ágeis de análise. Dezenas de projetos já foram aprovados no programa, com destino residencial, comercial e de serviços.
O que muda na operação depois do retrofit de edifícios
Aqui está a parte que costuma ficar de fora do debate. Um edifício requalificado tem sistemas novos, e isso muda a rotina de quem administra.
A manutenção passa a ser preventiva, com equipamentos em início de vida útil e garantias a acompanhar. O consumo de água e energia cai, o que altera o custo condominial. E, quando há mudança para uso misto, a governança fica mais complexa, com públicos, acessos e horários distintos no mesmo endereço.
Esses pontos precisam ser planejados durante a obra, não depois. Definir a estrutura de gestão, os contratos de manutenção e os indicadores de acompanhamento enquanto o projeto ainda está em curso evita que um ativo recém-requalificado volte a se deteriorar em poucos anos.
Como a Innova atua em empreendimentos requalificados
Na Gestão Imobiliária, a Innova acompanha o desempenho do ativo e apoia proprietários e investidores nas decisões sobre ocupação, contratos e estratégia. No gerenciamento de propriedades, estrutura a operação do empreendimento depois que ele entra em uso, com manutenção, fornecedores, custos e indicadores integrados.
Quer avaliar o potencial de retrofit de edifícios no seu portfólio ou estruturar a gestão de um empreendimento requalificado? Fale com um especialista da Innova.
